Разница между апартаментами и отелем. Что такое апартаменты

14.10.2019

Чем отдых в апартаментах отличается от традиционных гостиниц? Плюсы и минусы апартаментов и апарт-отелей. А также: какие бывают апартаменты и как их арендовать.

В последнее время все большую популярность в Европе набирает такой непривычный для нас вид размещения, как апартаменты. И неудивительно: они идеально подходят для больших компаний, стоят дешевле и гарантируют большую мобильность своим постояльцам. Но обо всем по порядку.

Чаще всего апартаменты встречаются в странах близ моря - Испании , Болгарии , Хорватии , Черногории или Греции . Но это вовсе не означает, что остановиться в апартаментах можно только в прибрежных городах-курортах. Крупные и популярные туристические города (Рим , Венеция , Афины и так далее) также предлагают немалый выбор «апартов» непосредственно в исторических центрах.

Но что же такое эти самые апартаменты? Они представляют собой квартиры (реже - небольшие домики, виллы, полдома с отдельным входом), которые сдаются в аренду туристам из разных стран на длительный и не очень срок. При этом важно понять, что апартаменты и апарт-отели - несколько разный тип размещения. Последние, как правило, находятся при отелях, либо функционируют сами по себе, но по своему типу и набору услуг схожи с гостиницами . Существенное отличие апарт-отеля от простого - в количестве комнат в номерах и наличии кухни.

Условия проживания в апартаментах очень схожи с «домашними»: в них есть все необходимое для жизни, оборудованная кухня, бытовая техника (посудомоечная и стиральная машины, «микроволновка», кондиционер, телевизор). Кроме того, в жарких странах при апартаментах можно часто встретить бассейны, парковки, балконы и террасы.

Апартаменты представляют собой квартиры (реже - небольшие домики, виллы, полдома с отдельным входом), которые сдаются в аренду туристам из разных стран на длительный и не очень срок.

Апартаменты также классифицируются по качеству своих услуг, комфорту, площади и количеству комнат, но не привычными нам звездами, а «буквенно»:

Апартаменты типа A (студио), как правило, имеют одну комнату и совмещенную с кухней зал-гостиную. Площадь: 40-45 кв.м., принимают от 2 до 4 человек.
Апартаменты типа B включают две отдельные спальные комнаты, зал и кухню. Площадь: 60-90 кв.м., принимают от 2 до 6 человек.
Апартаменты типа С состоят из трех-четырех отдельных комнат, зала-гостиной, столовой и кухни. Площадь: более 100 кв.м., принимают до 12 человек.
Апартаменты класса люкс - это роскошные номера в пентхаусах, отдельные виллы или резиденции. Они состоят из двух и более комнат, имеют личную прислугу, максимально большой выбор услуг, собственные бассейны, дворецких и так далее. В апарт-отелях такие номера, как правило, называются «президентскими апартаментами».

Отдых в апартаментах

Почему отдых в апартаментах стоит предпочесть традиционным отелям ? Потому что проживание в них действительно имеет массу достоинств. Во-первых, собственная кухня. Для кого-то этот факт, конечно, скорее минус (ну кому хочется готовить самому в отпуске). Но взглянем на это с другой стороны: семьи с детьми, любители здоровой кухни, поклонники бюджетного отдыха, а также просто гурманы, мечтающие изучить традиционную кухню страны, без собственной плиты и холодильника даже и не мыслят себе отдых.

Во-вторых, отдых в апартаментах позволяет размещаться большим компаниям, семьям с детьми и животными. А это также оборачивается большим плюсом в отношении кошелька. Плата за апартаменты (дом, полдома, резиденции) всегда фиксирована и не зависит от количества проживающих. Стоит лишь соблюдать необходимый максимум (например, до 10 человек), и делить всю стоимость дома на всех проживающих в нем.

Кроме того, апартаменты дарят туристам свободу: передвижения и питания. Последний, «лиричный» плюс заключается в возможности почувствовать себя аборигеном: достать ключ и открыть собственную квартиру после насыщенного достопримечательностями или купанием дня, сходить за бутылкой вина в ближайший магазин, и наконец-то сесть у открытого окна с вкусным ужином в компании друзей...

Забронировать номер в обычном отеле гораздо проще и привычней, к тому же их количество несравненно больше по сравнению с апартаментами.

Аренда апартаментов

Аренда апартаментов - пожалуй, та самая ложка дегтя. Забронировать номер в обычном отеле гораздо проще и привычней, к тому же их количество несравненно больше по сравнению с апартаментами. Поэтому при желании снять собственный домик, например, на райском острове Брач , стоит озаботиться этой проблемой заранее (идеальный вариант - забронировать онлайн месяца так за два). Второй нюанс, который поджидает всех желающих арендовать апартаменты - это бумажные проволочки. До уровня check-in в гостиницах, когда можно просто оставить паспорт на ресепшн, апартаментам еще далеко (но, разумеется, это не касается люксовых и президентских номеров). В случае аренды туристам будет необходимо выслушать правила: куда выбрасывать мусор, до какого часа можно шуметь, как правильно пользоваться плитой и посудомоечной машиной, а также заполнить договор. Зато потом туристов ничто не будет отвлекать от безмятежного, прекрасного отдыха!

Предыдущая фотография 1/ 1 Следующая фотография

Многие люди не совсем понимают, что подразумевает под собой данное определение. Да, в итальянском или французском, откуда и пришел к нам термин, appartamento или appartement обозначают квартиру, но в нормативных актах РФ нет официального понятия апартаментов. Так называют помещения, относящиеся к нежилому фонду, где созданы комфортные для проживания условия. Часто апартаменты можно встретить в гостиничных строениях и административных зданиях, но все они предназначены только для временного проживания граждан.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Прежде всего стоит отметить, что эти два понятия означают абсолютно разные вещи. Перед покупкой недвижимости важно понять, чем отличаются апартаменты от обычного жилого помещения. Разница заключается в следующем:

Минимальная площадь апартаментов начинается от 40 кв. м, количество комнат – от 2-х. Помимо этого, обязательным условием является наличие кухни и санузла.
Объекты не относятся к жилому фонду, они фактически используются для проживания и в качестве офисных помещений.
Для перепланировки жилого помещения собственнику необходимо пройти множество инстанций для согласования изменений. Для нежилого объекта осуществление перепланировки – процедура менее трудозатратная.
При покупке квартиры все члены семьи, включая собственника, могут зарегистрироваться на постоянной основе. Жителям помещения, относящегося к нежилому фонду, разрешена временная регистрация.
СНиПы и нормы при возведении этих двух типов жилья имеют отличия. Апарт-объекты должны отвечать повышенным требованиям пожарной безопасности: строения оснащаются дополнительной пожарной лестницей. Помимо этого, строительство здания, где будут апартаменты, разрешено только на землях, которые по определенным причинам нельзя использовать под жилое домостроение.
Оформление придомовой территории имеют разные требования. Согласно стандартам строительства, застройщик обязан благоустроить прилегающую к дому территорию до того, как жилье будет введено в эксплуатацию. Поскольку дом с апартаментами не является жилым объектом, его можно выводить на рынок недвижимости без выполнения полного комплекса работ по благоустройству.
Управление зданием с апартаментами и жилым домом осуществляется специализированной компанией. Важное отличие апартаментов от квартиры – то, что жители объекта, относящегося к нежилому фонду, не вправе переизбирать управляющую компанию. Стоимость за коммунальные услуги в квартире на несколько тысяч рублей меньше, нежели платеж за равный по метражу нежилой объект. Помимо этого, во втором случае оплата включает сбор на «расходы на управление зданием».

Плюсы и минусы

На рынке недвижимости доля апартаментов растет с каждым днем, ведь спрос рождает предложение. Особенно популярна подобная недвижимость среди жителей мегаполисов. Выбирая жилплощадь, покупатели выясняют, какие плюсы и минусы имеются у этого типа помещений. Что касается достоинств такой покупки, стоит выделить следующее:

Проживание на большой жилплощади в центре города вблизи социальной инфраструктуры, ведь строительство новых ЖК в центральных районах мегаполисов практически не ведется.
Стоимость на 20-25% дешевле, нежели цена за «квадрат» в жилой новостройке, которая находится в том же рыночном сегменте.
Возможность максимально скорого переезда – как только здание будет введено в эксплуатацию. Объекты нежилого фонда сдаются и продаются уже готовыми к проживанию, поэтому владелец сможет заехать сразу после получения ключей.
Жителям апартаментов предоставляется медицинская помощь, места в детских садах и школах на тех же основаниях, что и владельцам квартир.
При нежелании проживать в купленном объекте владелец может сдать его, обратившись к специалистам управляющей компании, чтобы не искать арендаторов самостоятельно.
Жильцы пользуются дополнительными услугами на территории апарт-комплексов: магазинами, спа, фитнес-залами, салонами красоты, ресторанами. Помимо этого, владельцы помещений, которые обслуживаются собственными сервисными компаниями, могут заказать услуги, предоставляемые в гостиничных номерах: стирку, уборку, доставку продуктов.
Жители экономят на ремонте только приобретенного жилья, потому как там изначально уже выполнены все отделочные работы, а некоторые объекты оснащены мебелью.

Спрос на такого рода помещения растет, но перед покупкой жилья такого типа все же стоит узнать и о его недостатках. Выделяют следующие минусы апартаментов:

Высокие тарифы на коммунальные платежи, куда входят и затраты на допуслуги, от которых зачастую даже при желании нельзя отказаться.
Отсутствие возможности оформить постоянную прописку, только временную сроком на 5 лет.
Апартаменты не предназначены для комфортного проживания семьям с детьми.
Застройщики апарт-отелей не обязаны обеспечивать здания с апартаментами местами для парковки автомобилей.

Виды

На рынок недвижимости выставлены объекты элит- и экономкласса. Разделяют такие виды жилья:

Номера в апарт-отелях – самые бюджетные варианты. Преимущественно апартаменты арендуются на короткий срок. Зачастую они имеют от двух комнат, санузел, кухню, а к услугам проживающих представлен гостиничный сервис.
Номера в доходном доме, предназначенные для сдачи на длительный срок. Владельцу и домочадцам доступны услуги уборки, охраны, питания.
Номера в «кондоминиум отелях». Помещения арендуют, при этом жителям предоставляются все гостиничные услуги. Некоторые их выкупают для жизни.
Апартаменты, располагающиеся в многофункциональных комплексах. Гостиничные услуги для жильцов не предусмотрены, потому как объекты по статусу ближе к квартирам. Помимо этого, они предполагают продажу и возможность временной регистрации.

Классы

Спрос на апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах, сегодня уже составляет 18% от всего возводимого жилья. При этом данный вид помещений делится на разные классы:

Класс А – студийный вариант. Представляет собой жилую комнату, совмещенную с кухней. Площадь объекта колеблется от 40 до 50 «квадратов». Зачастую в студиях живут молодые семьи без детей или одиночки. Стоимость аренды квартиры начинается с 40 тыс. р./мес.
Класс В – помещение, имеющее 2-3 комнаты, кухню и санузел. Подходит как для жилья студентам, так и семье с ребенком.
Класс С – просторные апартаменты с 3-5 комнатами общей площадью более 100 кв. м. Покупают или снимают такие дома большие семьи, для которых приоритетна жизнь в центре мегаполиса. Для инвесторов данного рода объекты – невыгодное вложение.
Класс люкс. Недвижимость есть в больших городах, при этом объект представляет собой виллу на побережье океана или престижный пентхаус на вершине небоскреба. К помещениям прилагается дополнительный сервис: охрана, рестораны, развлечения, услуги для отдыха. Зачастую апартаменты – это две комнаты с отдельными ваннами, а элитными они считаются благодаря выгодному расположению и дорогой отделке.

Покупка

Приобретая апартаменты, важно обратить внимание на указанную площадь помещения. Будущий собственник должен знать, что если в состав недвижимости включена еще придомовая территория и места общего пользования, то и налог на коммуналку будет рассчитываться со всей этой площади. Стоит отметить, что для апартаментов, в отличие от комнат, домов и квартир не предусмотрены налоговые вычеты. Помимо площади помещения, покупателю желательно учесть:

какой юридический статус будущего жилья;
эксплуатационные параметры;
расположение;
планировку.

Нюансы регистрации в апартаментах

Объекты не считаются жилыми, поэтому одним из недостатков проживания в них является невозможность получения регистрации по месту жительства. Как показывает практика, прописаться все же можно, но временно – на 5 лет, и при условии, что по документам назначение апартаментов под гостиницу. Каждый раз по истечении 5 лет регистрироваться можно снова, при этом количество раз не ограничено. Еще один вариант получить постоянную прописку – дождаться, когда государство признает апартаменты жилыми объектами, ведь проект федерального закона на этот счет уже подготовлен Минстроем.

Если в кадастровом паспорте, ином техническом документе, главное – в единой базе Росреестра здание назначено, как торговый или офисный центр, также, если сама площадь указана под офисы, точки общепита или другую форму коммерческого использования, то прописка невозможна, даже временная. При регистрации по месту проживания играет важную роль и назначение здания:

в гостинице проблем с временной пропиской возникнуть не должно;
в апартаментах, что расположены в торгово-офисном здании, даже временно прописаться нельзя.

Какой налог на апартаменты

Здесь влияет информация, указанная в правоустанавливающих документах, кадастровом паспорте и единой базе Росреестра. Минимальный налог, возможный при расчете на данный вид недвижимости, составляет 0,5% от кадастровой стоимости, максимальное значение может достигать 2%. Для сравнения – ставка налога за жилую квартиру в новостройке составляет всего 0,1%.

20/06/2018 801

Не всем известно точное значение термина «апартаменты». Красивым иностранным словом названы помещения, которые используются для временного пребывания. Они не относятся к категории жилого фонда, хотя обладают необходимыми условиями для комфортного пребывания. Что такое апартаменты – с таким вопросом чаще всего сталкиваются люди, желающие приобрести жилье во временное пользование. Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, в чем их преимущества – об этом мы расскажем сегодня.

Особенности пребывания в апартаментах

Гости живут в апартаментах, как в классических гостиничных номерах. Непременное условие – предоставление сервисных услуг в моменты, наиболее удобные для постояльцев:

Уборка помещений.
Замена постельного белья.
Предоставление бронированных мест для парковки транспортных средств.
Специализированная охрана.
Услуги парикмахерской и прочее.

Данный вид арендной недвижимости пользуется повышенной популярностью в зонах курортного отдыха, крупных городах, туристических центрах. Комфортабельное жилье зачастую расположено вблизи деловых центров, морских побережий, культурно-развлекательных заведений и т. п.

Состоятельные люди арендуют апартаменты, расположенные рядом с местом работы, чтобы не тратить лишнее время на проезд. Люди выбирают временное жилье подходящего типа по индивидуальным потребностям и предпочтениям.

Наибольшей популярностью среди гостей пользуются апартаменты под названием «студия». Они оформлены на западный манер, где центральная комната гармонично переходит в столовую и кухню.

Апартаменты состоят из одной или нескольких спален, также предусмотрены многоуровневые проекты с винтажными лестницами.

Важно: жильцы апартаментов не могут оформить регистрацию, дающую право на постоянное место жительства.

Виды апартаментов

Раньше такое определение присваивалось гостиничным номерам габаритами не меньше 40 кв. м. В их состав входили две-три и больше комнат для жилья, при этом здесь имелись: санузел с ванной, душевой кабинкой, просторная кухня, оснащенная встроенной бытовой техникой.

Начиная с апреля 2011г., апартаменты рассматриваются, как отдельные комфортабельные номера высшего разряда, которые размещены внутри специализированных зданий:

домов отдыха;

гостиниц;

санаториев;
пансионатов.

Выделяют 4 вида апартаментов в зависимости от их расположения:

Апартамент
Сервисный апартамент
Апарт-отель
Кондо-отель

Помещения первой, второй и третьей категорий сдаются в аренду. Независимо от длительности пребывания и вида аренды постояльцам обеспечен гостиничный сервис.

В отелях кондоминимума клиенты имеют возможность приобретать помещения в личную собственность. Здесь номера допускаются к продаже, а также сдаются в аренду.

Апартаменты

Данные помещения выполнены в виде многокомнатных квартир либо небольших студий. В отличие от классических гостиничных номеров здесь обязательны кухни, оборудованные:

холодильником;

вытяжкой;

посудомоечной и стиральной машинами;

микроволновкой;

чайником и т. п.

Здесь не всегда предусмотрены услуги по ежедневной уборке. Чаще всего в стоимость аренды входит уход за помещением один раз в неделю. Более частая уборка апартаментов производится за отдельную плату.

Сервисные апартаменты

Это квартиры площадью 40 – 75 кв. м., которые размещены в отдельно стоящих зданиях. Они меблированы, оснащены бытовой техникой. Здесь можно арендовать жилье на неограниченный срок пребывания. Сервисные апартаменты наиболее интересны для определенной категории бизнес-туристов, ведущих деловую деятельность. Такие клиенты предпочитают снимать жилье в домах, расположенных как можно ближе к месту работы.

Главное отличие этого вида апартаментов – услуги управляющей компании. В сервисных апартаментах нет расширенного набора услуг, гостям предоставляется:

регулярный уход за помещением;

смена полотенец, белья;

техобслуживание сантехники, сложных бытовых приборов;

круглосуточная связь по телефону с обслуживающим персоналом;

доступ к кабельному телевидению, сети Wi-Fi интернет.

Клиенты, выбирающие подобные объекты, ведут свободный образ жизни. Как и местные жители, они самостоятельно готовят обеды, занимаются стиркой своих вещей, полноценно отдыхают в конце рабочего дня в отдельной квартире.

Апарт-отель

По сути, апарт-отель – это гостиница, номера которой оборудованы как квартиры. На рынке апартаментов это наиболее бюджетный вариант. Помимо пребывания в номерах, гостям доступны дополнительные сервисные услуги:

Близкое расположение объектов инфраструктуры (баров, ресторанов, торгово-развлекательных центров, фитнес-залов, парковок).
Предоставление услуг по уборке помещений, смене белья, туалетных принадлежностей.
Техническое оснащение ванной комнаты, кухни.
Охранный сервис.

В помещениях, выполненных в виде квартир, оплата за жилье намного дешевле относительно классических вариантов.

Кондо-отель

Меблированные апартаменты кондоминимума (другое название – юниты) в роскошных гостиницах имеют иной юридический статус. Здесь жилая недвижимость может быть выкуплена в частное владение. Собственник имеет право лично жить в своем многокомнатном номере и одновременно пользоваться сервисом, предоставляемым данной гостиницей всем постояльцам:

услуги консьержа;

техническое содержание;

использование бассейна, бара и пр.

Владелец также имеет право сдавать выкупленное жилье в аренду другим постояльцам и получать материальную выгоду.

Отличие апартаментов от квартиры

Обычные квартиры занимают площади разных размеров. Владельцы сами обустраивают и улучшают бытовые условия: делают евроремонт, устанавливают новую сантехнику, приобретают мебель. Покупая квартиру, хозяева свободно оформляют прописку на любой срок, не ограниченный временными рамками.

Апартаменты – это временное жилое помещение. Оно отличается повышенной комфортностью, занимает площадь не меньше 40 кв. м. Кухни, ванные комнаты оборудованы дорогостоящей сантехникой, встроенными бытовыми приборами. Спальни, гостиные меблированы, оснащены кондиционерами. Стены комнат отделаны декоративными материалами. Дизайн оформлен в соответствии с определенным стилем. Балконы, лоджии украшены панорамным остеклением.

Как и стандартные квартиры, элитные апартаменты тоже оснащены необходимыми системами инженерных коммуникаций. Главное отличие состоит в том, что апартаменты являются арендными помещениями, гости поселяются только на определенное время, прописаться на постоянное жительство здесь они не имеют права. Временная регистрация оформляется на срок пребывания в апартаментах, но не более 5 лет. По истечении этого срока регистрацию нужно продлять.

Недостатки апартаментов

Апартаменты – удобное решение жилищного вопроса во многих случаях. Но следует учитывать и некоторые неудобства:

Без постоянной прописки жильцы не могут на общих правах пользоваться услугами поликлиники, школы, детского сада и прочих социальных структур. Впрочем, этот недостаток легко нивелируется: достаточно оформить временную регистрацию – и все социальные права будут восстановлены.

Коммунальные услуги оплачиваются постояльцами по тарифам, действующим для коммерческого жилья, то есть более высоким, чем для стандартных квартир.

Разница налогового бремени также не в пользу апартаментов: максимальный налог на квартиру составляет 0,3% от кадастровой стоимости, в то время как апартаменты облагаются налогом по ставке до 2%.

Статус коммерческой недвижимости влечет за собой вероятность соседства с офисами.

Не получится купить апартаменты с привлечением ипотечного кредита, а также получить имущественный вычет, субсидию - это также связано с тем, что помещение числится как нежилое.

Раньше апартаменты были атрибутом жизни богатых людей. В настоящее же время рынок недвижимости изменился, предоставляя различные возможности на любой вкус и кошелек, и апартаменты прочно входят в жизнь россиян. Данный вид недвижимости имеет несколько недостатков, которые, впрочем, в полной мере компенсируются отличительными особенностями, предоставляющими постояльцам уникальные удобства.

Не так давно на отечественном рынке недвижимости появился новый сегмент жилья под названием апартаменты. Это понятие пришло к нам из Европы, где апартаментами называют помещения по типу гостиничных номеров площадью не менее 40 кв. м. В состав апартаментов входят 1-2 комнаты, санузел и кухня.

Апартаменты — что это такое?

Поскольку апартаменты существуют на российском рынке недвижимости лишь несколько лет, не все понимают, что это такое.

Итак, можно выделить следующие признаки апартаментов:

Пригодное для проживания помещение метражом более 40 кв. м с кухонной зоной и санузлом;
На этапе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию апартаменты уже оснащены минимумом мебели, а иногда и бытовой техникой;
Проживающие в апартаментах граждане могут получить дополнительные сервисные услуги, например:

Уборка помещения;
Заказ и доставка пищи непосредственно в апартаменты;
Предоставление паркомест и услуг охраны;
Заказ такси.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Первые апарт-здания были построены в столице России около 10 лет назад. Апартаменты можно разделить на несколько классов:

эконом-вариант;
комфорт-класс;
бизнес-уровень;
элитные объекты.

В западных странах под апартаментами понимают жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием.

Приказ Министерства культуры за № 1488 от 03 декабря 2012 года следующим образом трактует апартаменты – это две и более жилых комнаты общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные для временного проживания и расположенные в гостинице, санатории и им подобным учреждениях.

Таким образом, формально апартаменты не предназначены для постоянного проживания и имеют ряд существенных отличий от привычных жилых помещений. Об этом будет рассказано далее.

Между тем, на рынок недвижимости выводится все больше апартаментов. Особой популярностью они пользуются у жителей мегаполисов. Выбирая жилье, люди оценивают достоинства и недостатки этого типа недвижимости.

Недостатки апартаментов

Поскольку апартаменты покупают для проживания или сдачи в аренду, важно знать о недостатках до совершения сделки. К минусам можно отнести:

Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании . Как правило, управление апарт – зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания;
Жители апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные платежи по тарифной сетке , предусмотренной для нежилых помещений. Соответственно расходы на коммунальные услуги будут несколько выше в сравнении с привычным жильем. В среднем разница составляет 2 – 3 тыс. рублей в сравнении с аналогичным по площади жилым помещением;
Более высокий налог на недвижимость в сравнении со стандартной квартирой;
Невозможность оформить постоянную регистрацию;
Ограничение в выборе ипотечных программ в случае покупки апартаментов в ипотеку . На сегодняшний день не все банки готовы финансировать приобретение подобной недвижимости;
Невозможность получить налоговый вычет;
При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.

Наиболее восприимчивы к недостаткам те, кто проживает в апартаментах на постоянной основе. Люди, использующие апартаменты в качестве временного жилья или приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду и имеющие иную недвижимость для постоянного проживания, могут практически не почувствовать обозначенные минусы.

Между тем, есть и преимущества.

Достоинства апартаментов

Основной и зачастую определяющий плюс расположенной в апарт-зданиях недвижимости – ее стоимость. Себестоимость возведения здания с апартаментами ниже, чем жилого дома. Соответственно, ниже и стоимость квадратного метра. Разница в среднем составляет 10-15%.

Помимо цены, можно выделить следующие достоинства апартаментов:

Удачное расположение.

Например, элитные и бизнес апарт-здания строятся в центральной части города. Именно такие объекты интересны тем покупателям, которые приобретают недвижимость для инвестирования или с целью подчеркнуть собственный статус.

Такие объекты интересны топ-менеджерам, чьи семьи фактически живут за городом или в более спокойном районе, или компаниям, приобретающим жилье для собственного персонала.

Уникальность.

Поскольку апартаменты еще недостаточно раскручены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.

Близость объектов инфраструктуры и возможность получения дополнительных сервис-услуг.

Здания с апартаментами возводятся с учетом требований, предъявляемых к гостиничным помещениям, их жители могут рассчитывать на дополнительные сервисные услуги.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Важно понимать разницу между обычным жилым помещением и апартаментами. Заключается она в следующем:

Апартаменты не имеют никакого отношения к жилому фонду и фактически используются как для проживания , так и для организации офисных помещений;
Минимальная площадь апартаментов – 40 «квадратов» , квартиры – значительно меньше;
Чтобы осуществить перепланировку жилого помещения, собственнику придется пройти ряд инстанций с целью согласования изменений. Провести перепланировку в апартаментах менее трудозатратно;
Покупая квартиру , собственник и члены его семьи могут зарегистрироваться в помещении на постоянной основе. В апартаментах возможна лишь временная регистрация;
Нормы и СНиПы при возведении жилых зданий и апартаментов несколько различаются . В частности, к апарт-объектам предъявляются повышенные требования по пожарной безопасности: строения оснащают дополнительной пожарной лестницей. Кроме того, строительство здания с апартаментами возможно на тех землях, которые по каким-либо причинам не подходят под жилое домостроение;
Различные требования к оформлению придомовой территории . Стандартами строительства жилых зданий предусмотрено обязательное благоустройство прилегающей к дому территории до момента ввода жилья в эксплуатацию. Это означает, что для жителей дома должны организованы детские прогулочные площадки и зоны отдыха, парковочные места, высажены зеленые насаждения. Поскольку здание с апартаментами относится к нежилым объектам, оно может быть введено в эксплуатацию без выполнения застройщиком полного комплекса вышеперечисленных работ по благоустройству. Между тем, многие девелоперы в целях повышения конкурентоспособности дополнительно облагораживают прилегающую к апарт-объекту территорию;
Управление жилым домов и зданием с апартаментами осуществляет специализированная компания. При этом важное отличие состоит в том, что жильцы апартаментов не могут переизбрать управляющую компанию. Размер оплаты за коммунальные услуги в апартаментах на несколько тысяч рублей превышает платеж в равной по метражу квартире. Кроме того, в затраты дополнительно включена статья «расходы на управление зданием».

Юридический статус апартаментов

В настоящий момент понятие «апартаменты» не закреплено на законодательном уровне. Формально это недвижимость, относящаяся к нежилому фонду. Фактически апартаменты представляют собой жилые, реже — офисные помещения.

– новый объект на рынке недвижимости, при их приобретении могут возникнуть некоторые сложности. Ряд застройщиков реализует апартаменты по договорам долевого участия.

Покупателям подобных помещений необходимо помнить, что на практике суды рассматривают апартаменты как нежилые объекты – источник инвестиционных доходов . По этой причине в случае судебного разбирательства закон об участие в долевом строительстве (214-ФЗ) применить невозможно, а вернуть направленные на приобретение апартаментов деньги непросто.

Апартаменты, которые раньше считались исключительно люксовым жильем и были достаточно дефицитны, сегодня продаются в новостройках разного класса и не только в центре Москвы. Можно сказать, они стали доступны широкому кругу покупателей. Но приобретение этой недвижимости неизменно вызывает множество вопросов.

Жить или работать?

Самый первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, еще незнакомого с форматом апартаментов, - чем они отличаются от квартир? Многие до сих пор полагают, что только большими размерами и особой планировкой. Поэтому, сталкиваясь с предложением небольших апартаментов-студий, некоторые клиенты недоумевают, к какой категории относятся подобные помещения.

На самом деле апартаменты не являются жильем. «В свидетельстве о праве собственности такие объекты обозначены как нежилые помещения. Вид разрешенного использования обычно не указывают», - объясняет Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп Недвижимость», партнер корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис».

По данным S. A. Ricci, в отдельных случаях вид разрешенного использования недвижимости в документах прописывают. Например, в рамках реализации апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» в свидетельстве делают запись «апартаменты гостиничного типа».

Итак, фактически это коммерческая недвижимость. Именно подобное обстоятельство позволяет размещать апартаменты в составе многофункциональных центров наряду с офисами, а также переоборудовать под апарт-комплексы бывшие административные здания.

При этом истинным назначением апартаментов является именно проживание. По словам руководителя юридического департамента Cushman & Wakefield Владимира Желнина, российское законодательство пока не разработало официального определения для данного вида недвижимости, поэтому девелоперы пользуются приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35, в котором апартамент определяется как помещение площадью свыше 40 кв. м, имеющее две и более жилые комнаты с кухней. На этом основании, считает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в апартаментах допускается временная регистрация по такому же принципу, как в гостиницах, на срок до пяти лет. Но и тут могут быть нюансы: как рассказали на условиях анонимности некоторые участники рынка, оформление прописки возможно только в случае, если все документы застройщика указывают на то, что строится именно гостиничный (или офисно-гостиничный) комплекс.

Впрочем, девелоперы и риэлторы, занимающиеся реализацией апартаментов, уверены: их покупатель четко представляет, что именно он собирается приобрести, и проблема регистрации его интересует крайне редко. Однако некоторые компании все же сулят своим клиентам перспективу перевода апартаментов в жилой фонд. «Такая возможность существует, при этом необходимы соответствие объекта всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и желание собственников этот перевод осуществить, - объясняет Инна Игнаткина, директор отделения на Пресне компании «МИЦ-Недвижимость». - Например, квартал Флотилия возводят, согласно заявлениям застройщика, по всем нормам жилья, и, скорее всего, перевод в жилой фонд может состояться по коллективному желанию владельцев апартаментов». При этом эксперт приводит пока единственный пример превращения апартаментов в жилье сразу после завершения строительства - это МФК «Легенда Цветного».

В то же время специалисты развеивают опасения, что часть апарт-комплексов, по документам значащихся как нежилые помещения, будут переоборудованы под офисы (и это станет мешать жильцам остальных апартаментов). Прежде всего покупать апартамент, предназначенный для проживания, а затем использовать его в качестве конторы, просто невыгодно: стоимость 1 кв. м в офисной зоне обычно ниже.

Побочные эффекты

Если регистрация по месту жительства (она же прописка) не всегда интересует покупателей, то вот размеры налога на недвижимость и расходы на эксплуатацию волнуют всех.

В элитном сегменте стоимость услуг управляющей компании, включая ЖКУ, составляет порядка 7 долл./кв. м/мес. Такой пример привела Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group. Именно столько платят владельцы апартаментов в «Городе столиц». Например, содержание помещения в 150 кв. м потребует от владельца свыше 31 тыс. руб./мес. По словам эксперта, это далеко не предел. Так, эксплуатация некоторых квартир в сегменте люкс может превышать эту ставку и доходить до 10–13 долл./кв. м/мес.

В бизнес-классе все намного скромнее. Как рассказал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков, затраты на эксплуатацию в данном сегменте не превысят 3–5 долл./кв. м/мес. Таким образом, апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся владельцу в 15 тыс. руб./мес.

По экономклассу средневзвешенных данных пока нет, но если предположить, что ставка будет равна тем же 5 долл., то владельцам апартаментов площадью 45 кв. м придется выложить около 6 тыс. руб./мес. Достаточно высокие платежи связаны с тем, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений выше, чем для квартир, в среднем на 10–15%. Но застройщики, консультанты и риэлторы считают, что покупатели готовы и к этому. «При работе с клиентом мы всегда информируем его о налоговой нагрузке, расходах на электроэнергию, горячую и холодную воду, отопление, которые также отличаются от тарифов на жилые помещения», - уверяют в S. A. Ricci.

Налоговое бремя

Налог на недвижимость - еще одна terra incognita для покупателя апартаментов. Многие, правда, имели опыт проживания в них за рубежом. И, кстати, в США ставка напрямую связана с рыночной стоимостью объекта. «В России же величина налога различается в зависимости от региона. В Москве до последнего времени ставка составляла 0,2 или 0,5% в зависимости от инвентаризационной стоимости актива», - рассказал Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н».

Большинство экспертов считают, что апартаменты в современных комплексах-новостройках будут облагаться налогом по ставке 0,5%, причем в ближайшее время она может быть повышена. Рассчитать сумму платежа (хотя бы приблизительно) сможет каждый, однако и здесь есть оговорки. «Сейчас апартаменты в основном оформляют в собственность как доли нежилых помещений, - подчеркивает независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. - То есть единый налог для них будет исчисляться по ставке 0,5%. Если в состав доли включены и помещения общего пользования (холлы, лестничные клетки), то это дополнительно увеличит расходы владельца».

Последние статьи