Entreprises d'entretien de bâtiments. Service et entretien des bâtiments et des structures

1. Organisation des travaux d'exploitation technique des bâtiments et des ouvrages

2. Types de réparations

3. État technique du bâtiment

4. Types d'usure

5. Durée de vie des bâtiments

6. Exigences opérationnelles pour les bâtiments

7. Constitution de capital

8. Réception des nouveaux bâtiments en exploitation

9. Méthodologie d'évaluation de l'état technique des structures du bâtiment

Bibliographie

1. Organisation des travaux d'exploitation technique des bâtiments et des ouvrages

Opération technique les bâtiments sont un ensemble de mesures qui garantissent le fonctionnement sans problème de tous les éléments et systèmes du bâtiment pendant au moins la durée de vie standard, le fonctionnement du bâtiment aux fins prévues.

Exploitation du bâtiment - utilisation directe du bâtiment aux fins prévues, exécution par celui-ci fonctions spécifiées. L'utilisation d'un bâtiment aux fins prévues et son adaptation partielle à d'autres fins réduisent l'efficacité du bâtiment, puisque l'utilisation d'un bâtiment aux fins prévues constitue l'essentiel de son exploitation. Le fonctionnement du bâtiment comprend la période allant de la fin de la construction au début de l'exploitation, ainsi que la période de réparation.

L'exploitation technique des bâtiments comprend l'entretien, le système de réparation et l'entretien sanitaire.

Le système d'entretien des bâtiments comprend la garantie des régimes et paramètres réglementaires, la mise en place d'équipements d'ingénierie et les inspections techniques des structures porteuses et enveloppantes des bâtiments.

Le système de réparation comprend les éléments actuels et révision. L'entretien sanitaire des bâtiments consiste à nettoyer les locaux publics, les locaux et à ramasser les déchets.

Les missions d'exploitation d'un bâtiment sont d'assurer le bon fonctionnement de ses structures, le respect des conditions sanitaires et hygiéniques normales, utilisation correcte matériel d'ingénierie; maintenir les conditions de température et d'humidité des locaux ; effectuer des réparations en temps opportun ; augmenter le niveau d'amélioration des bâtiments, etc.

La durée de fonctionnement sans problème des structures du bâtiment et de ses systèmes n'est pas la même. Lors de la détermination de la durée de vie standard d'un bâtiment, la durée de vie sans problème des principaux éléments porteurs, fondations et murs est prise en compte. La durée de vie des éléments de construction individuels peut être 2 à 3 fois inférieure à la durée de vie standard du bâtiment.

L'utilisation sans problème et confortable d'un bâtiment nécessite un remplacement complet des éléments ou systèmes correspondants tout au long de sa durée de vie.

Pendant toute la durée de vie, les éléments et systèmes d'ingénierie du bâtiment nécessitent des ajustements, une prévention et une restauration répétés des éléments introduits. Certaines parties du bâtiment ne peuvent être utilisées que lorsqu’elles sont complètement usées. Pendant le fonctionnement, des travaux sont effectués pour compenser l'usure normale. La non-exécution des travaux mineurs prévus peut entraîner une défaillance prématurée de la structure.

Pendant l'exploitation, le bâtiment nécessite un entretien et des réparations constants. L'entretien des bâtiments est un complexe de maintien du bon état des éléments de construction et des paramètres et modes de fonctionnement spécifiés des dispositifs techniques visant à assurer la sécurité des bâtiments. Le système d'entretien et de réparation doit assurer le fonctionnement normal des bâtiments pendant toute la durée de leur utilisation prévue.

Le calendrier des réparations des bâtiments doit être déterminé sur la base d'une évaluation de leur état technique.

L'entretien des bâtiments comprend les travaux visant à surveiller l'état technique, à maintenir l'état de fonctionnement, à ajuster les équipements d'ingénierie, à préparer l'exploitation saisonnière du bâtiment dans son ensemble, ainsi que de ses éléments et systèmes. Le contrôle de l'état technique des bâtiments s'effectue en effectuant des inspections systématiques programmées et non programmées à l'aide d'outils de diagnostic technique modernes.

Les inspections de routine sont divisées en générales et partielles. Lors des inspections générales, il est nécessaire de surveiller l'état technique du bâtiment dans son ensemble ; lors des inspections partielles, les structures individuelles du bâtiment sont inspectées.

Des inspections imprévues sont effectuées après des vents d'ouragan, des pluies torrentielles, de fortes chutes de neige, des inondations et d'autres phénomènes naturels, après des accidents. Des contrôles généraux sont effectués deux fois par an : au printemps et en automne.

Lors de l'inspection de printemps, l'état de préparation des bâtiments à l'exploitation pendant la période printemps-été est vérifié, après l'action des charges de neige, le volume de travail pour préparer l'exploitation pendant la période automne-hiver est établi et le volume des travaux de réparation sur les bâtiments inclus dans le plan de réparation de routine au cours de l'année de l'inspection est clarifiée.

Lors de la préparation des bâtiments pour l'exploitation au printemps-été, effectuer les types suivants travaux : renforcement des canalisations, coudes, entonnoirs ; réactivation et réparation du système d'irrigation; réparation d'équipements de quais, zones mortes, trottoirs, cheminements piétons ; ouvrez les bouches d'aération des socles ; inspecter la toiture, les façades, etc.

Lors de l’inspection d’automne, vous devez vérifier l’état de préparation du bâtiment à l’exploitation et la période automne-hiver, clarifier l’étendue des travaux de réparation des bâtiments inclus dans le plan de réparation de routine de l’année suivante.

La liste des travaux de préparation des bâtiments à l'exploitation en période automne-hiver doit comprendre : l'isolation des ouvertures des fenêtres et des balcons ; remplacement des fenêtres en verre brisées et des portes de balcon ; réparation et isolation des sols des combles; renforcement et réparation des parapets; vitrage et fermeture de lucarnes de grenier ; réparation, isolation et nettoyage de conduits de désenfumage; sceller les évents dans les sous-sols des bâtiments ; conservation des systèmes d'irrigation; réparation et renforcement portes d'entrée etc.

La fréquence des inspections programmées des éléments de construction est réglementée par la réglementation. Lors de la réalisation d'inspections partielles, il faut identifier les défauts qui peuvent être éliminés pendant le temps imparti pour l'inspection. Les défauts identifiés qui interfèrent avec le fonctionnement normal sont éliminés dans les délais précisés dans les codes du bâtiment.

2. Types de réparations

La rénovation d'un bâtiment est un ensemble de travaux de construction et de mesures organisationnelles et techniques visant à éliminer l'usure physique et morale, non liées à l'évolution des principaux indicateurs techniques et économiques du bâtiment.

Le système de maintenance préventive comprend les réparations courantes et majeures.

Entretien- la réparation du bâtiment afin de rétablir l'état de fonctionnement de ses structures et de ses systèmes d'équipements d'ingénierie, en maintenant les performances opérationnelles.

Les réparations en cours sont effectuées à des intervalles garantissant un fonctionnement efficace du bâtiment depuis l'achèvement de sa construction jusqu'au moment de la livraison pour la prochaine révision majeure. Dans le même temps, les conditions naturelles et climatiques, les solutions de conception, l'état technique et le mode de fonctionnement du bâtiment sont pris en compte.

Les réparations en cours doivent être effectuées selon des plans quinquennaux et annuels. Des plans annuels sont élaborés pour clarifier les plans quinquennaux, en tenant compte des résultats des inspections, des estimations de coûts élaborées et de la documentation technique pour les réparations en cours, ainsi que des mesures visant à préparer les bâtiments à l'exploitation dans des conditions saisonnières.

Rénovation majeure- la réparation d'un bâtiment afin de lui redonner sa durée de vie, en remplaçant, si nécessaire, les éléments structurels et les systèmes d'équipements d'ingénierie, ainsi qu'en améliorant les performances opérationnelles.

Les réparations majeures comprennent le dépannage de tous les éléments usés, la restauration ou le remplacement (à l'exception du remplacement complet des fondations en pierre et en béton, des murs porteurs et des charpentes) par des éléments plus durables et économiques qui améliorent les performances opérationnelles des bâtiments minés.

La partie la plus importante de l’organisation d’une refonte majeure consiste à élaborer une stratégie. En théorie, deux options de réparation sont possibles : selon l'état technique, lorsque les réparations commencent après un dysfonctionnement, et préventive-préventive, lorsque les réparations sont effectuées avant qu'une panne ne survienne, c'est-à-dire pour le prévenir. La deuxième option est économiquement réalisable. Sur la base de l'étude de la durée de vie et de la probabilité de panne, il est possible de créer un système de prévention qui assurerait un entretien sans problème des locaux. Dans la pratique de l'entretien technique des bâtiments, une combinaison de deux stratégies est utilisée.

La fiabilité des bâtiments pendant leur exploitation, lorsque l'état des éléments individuels, des composants ou du bâtiment dans son ensemble se détériore, peut être assurée grâce à des réparations préventives. La tâche principale d’une telle prévention est de prévenir les défaillances. Le système de maintenance préventive programmée consiste en des réparations effectuées périodiquement, dont le volume dépend de la durée de vie des structures et des matériaux qui les composent.

3. État technique du bâtiment

L'état technique du bâtiment dans son ensemble dépend des performances des différents éléments structurels et des connexions entre eux. Description mathématique le processus de modification de l'état technique des bâtiments constitués d'un plus grand nombre d'éléments structurels est difficile. Cela est dû au fait que le processus de modification des performances des dispositifs techniques est caractérisé par l'incertitude et le caractère aléatoire.

Les facteurs qui provoquent des changements dans les performances en général et les éléments individuels sont divisés en 2 groupes : internes et externes.

Au groupe de raisons caractère interne inclure:

Processus physico-chimiques se produisant dans les matériaux de structure ;

Charges et processus survenant pendant le fonctionnement ;

Facteurs de conception ;

Fabrication.

Le groupe des raisons externes comprend :

Facteurs climatiques (température, humidité, rayonnement solaire) ;

Facteurs environnement(vent, poussière, facteurs biologiques) ;

Qualité de fonctionnement.

Lors de l'exploitation des bâtiments, leur état technique évolue. Cela se traduit par une détérioration des caractéristiques quantitatives de performance, notamment de fiabilité. La détérioration de l'état technique des bâtiments résulte de changements propriétés physiques matériaux, la nature des interfaces entre eux, ainsi que les tailles et les formes.

Opération technique bâtiments publiques et structures consiste en un ensemble de mesures visant à garantir le fonctionnement et le fonctionnement sans problème de tous leurs éléments et systèmes pendant au moins la durée de vie standard de l'installation. Le fonctionnement est l’utilisation directe d’une structure conformément à sa destination. Examinons plus en détail les exigences et règles de base exploitation technique des bâtiments et des structures.

informations générales

La personne qui surveille et prend soin de l'objet est désignée responsable de la conservation du document.

Le journal technique est rempli en un seul exemplaire pour un grand bâtiment/structure distinct ou un groupe de ceux-ci.

Réglementation réglementaire

En Fédération de Russie, la procédure d'exploitation technique des installations est déterminée dans Lois fédérales Et règlements adoptés conformément à ceux-ci. Par exemple, il est réglementé par le règlement POT R O-14000-004-98.

Dans certains pays ex-URSS Des règles similaires s’appliquent. Ainsi, le Code technique de pratiques standard a été approuvé en République de Biélorussie ( TKP) sur l'exploitation technique des bâtiments et des ouvrages.

La réglementation réglementaire des questions liées à l'utilisation et à l'exploitation des installations vise à résoudre les tâches suivantes :

• Assurer la sécurité de la population, protéger les biens des citoyens et des organisations, de l'État et des communes.
• Préservation de la situation écologique à un niveau favorable aux plantes, aux animaux et aux humains.
• Prévention d'induire les propriétaires en erreur sur la sécurité des paramètres physiques et des propriétés des structures/bâtiments et des locaux qui s'y trouvent.
• Assurer le bon fonctionnement des installations.

Réparation

Cela peut être actuel ou planifié. Le travail en cours doit être opportun et systématique. Ils visent à restaurer les surfaces des éléments et des structures et à éliminer les défauts mineurs.

Les réparations programmées sont effectuées au moins une fois tous les 3 ans. Si nécessaire, des travaux peuvent être effectués annuellement. La faisabilité économique des réparations fréquentes est déterminée par les ingénieurs et les financiers.

La nécessité de travaux imprévus est déterminée directement lors de l'exploitation de l'installation. Il convient de noter que retarder ou retarder les réparations peut constituer une menace pour la santé/la vie des travailleurs (si le bâtiment est industriel) ou des résidents (si le bâtiment est résidentiel).

Révision

Elle peut être de 2 types : sélective et complexe. DANS ce dernier cas Tous les éléments, équipements et ouvrages d'art usés sont remplacés.

Lors des réparations sélectives, des travaux sont donc effectués en relation avec pièces détachées objet. Au cours de ce processus, certaines structures pourront être renforcées.

Facteurs destructeurs

Lors de l'exploitation de l'installation, il est nécessaire de prendre en compte :

• Influence externe. Les déformations et les dommages peuvent être le résultat de catastrophes d'origine humaine ou naturelle, ou de l'influence des conditions climatiques (vent constant, humidité élevée, températures basses).
• Cycle de vie d'un objet. Chaque bâtiment a sa propre durée de vie. Cela se termine par la démolition de l'installation.

Le microclimat des locaux est d'une importance considérable pour le fonctionnement efficace du bâtiment. Une combinaison désordonnée de niveaux de température et d’humidité peut conduire à la destruction des matériaux et à une perturbation de leur adhésion les uns aux autres.

Aujourd’hui, l’exploitation des installations par des entreprises spécialisées est de plus en plus appréciée des propriétaires fonciers. Toutefois, le nombre de ces transactions en Russie reste relativement faible. Cela est dû au fait que les dirigeants russes sont habitués à contrôler de manière indépendante toutes les questions liées au travail des entreprises, ainsi qu'à l'absence de normes uniformes d'enregistrement. relations similaires. Parallèlement, dans les pays européens développés, dans 95 cas sur 100, les propriétaires immobiliers concluent des contrats avec des sociétés d'exploitation.

Sur marché russe des services professionnels pour l'exploitation de biens immobiliers sont offerts par , dont les spécialistes qualifiés ont de nombreuses années d'expérience dans l'assurance du fonctionnement ininterrompu des communications, le maintien des conditions de température et d'humidité des locaux, le remplacement des systèmes et des structures en cas d'usure, ainsi que le aptitude au service des structures porteuses et enveloppantes.

Un fonctionnement efficace est nécessaire lorsque vous travaillez avec un bien immobilier. Approche professionnelle de la solution ce problème vous permet de réduire considérablement les coûts d'entretien des bâtiments et des services publics, ainsi que d'augmenter le niveau de sécurité.

Une organisation possédant l'expérience et la technologie nécessaires peut assurer la construction d'infrastructures d'ingénierie pour plus de haut niveau. Les managers modernes sont pour la plupart des professionnels dans le domaine de la gestion des personnes et des ressources de production. Dans ce cas, il est conseillé de confier les questions de maintenance et d'exploitation à un consultant tiers.

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Les spécialistes de la Société assument la fonction d'organisme d'exploitation dès la phase de construction du bâtiment, ce qui augmente ensuite considérablement l'efficacité de l'exploitation de l'installation et évite également des coûts supplémentaires lors de la finalisation de solutions mal conçues.

"Société d'ingénierie "2K" fournit une gamme de services d’exploitation d’installations, qui comprend :

• supervision technique au stade de la conception et de l'installation des réseaux de services publics ;
• installation d'équipements d'ingénierie et de communications et exécution de travaux de mise en service ;
• surveillance constante du fonctionnement des réseaux publics ;
• effectuer les réparations programmées, l'entretien saisonnier et préventif ;
• préparation de la documentation technique.

"Société d'ingénierie "2K" est prêt à assurer le fonctionnement et l’exploitation ininterrompus de vos installations.

La plupart des structures et bâtiments modernes doivent être entretenus en conséquence. Pour ce faire, il est conseillé de s'entourer de professionnels expérimentés. First Service Company LLC est un partenaire fiable qui a fait ses preuves exclusivement avec meilleur côté. À Moscou, l'entreprise compte de nombreux clients satisfaits qui apprécient un service moderne et l'équilibre idéal entre coût et qualité. L’entretien des bâtiments et des structures est donc un service très apprécié. Il est fourni avec une qualité exceptionnelle.

Principales caractéristiques de l'entretien des bâtiments et des structures

Cette procédure implique une inspection complète de l'objet. Le but des travaux concernés est d'identifier les pannes et de les prévenir en temps opportun. Si l'entretien des bâtiments et des structures est effectué selon toutes les règles, il est facile de garantir une fiabilité maximale. Il est nécessaire de réaliser des travaux pour l'immobilier différents types, y compris résidentiel et commercial. Un service bien organisé est une sorte de garantie que vous n’aurez pas à dépenser d’argent plus tard. grande quantité Argentà réparer. En même temps, il est possible de rendre plus sécuritaire le séjour des employés et des clients dans le bâtiment.

L'entretien professionnel des bâtiments et des structures doit être de haute qualité, ce que nous pouvons garantir sans trop de difficultés. Le niveau professionnel de chaque collaborateur le garantira. Parvient à tout créer les conditions nécessaires pour un fonctionnement normal et sans problème de tout bâtiment, ainsi que de ses principaux systèmes d'ingénierie. Essentiellement, ce service consiste à prendre soin de chacun systèmes d'ingénierie, qui sont disponibles uniquement sur place. Il s'agit notamment des systèmes d'approvisionnement en eau interne et externe, d'assainissement, de ventilation et de climatisation, d'approvisionnement en électricité, d'approvisionnement en gaz et de chauffage. En outre, il est également obligatoire d’entretenir certains autres systèmes, notamment les alarmes incendie d’urgence et les systèmes d’extinction d’incendie.

L'entretien qualifié des bâtiments et des structures consiste en une certaine liste de travaux qui doivent être effectués sans faute. Cela comprend la maintenance des systèmes existants, la surveillance de l'état technique, la garantie des modes de fonctionnement normaux des systèmes de communication, la prise de mesures pour assurer l'approvisionnement en énergie, la comptabilisation de la consommation des services fournis par les entreprises de services publics, l'activation ou la désactivation des systèmes de survie en cas d'urgence, la dératisation. et la désinfestation des objets, la tenue à jour de la documentation technique pertinente de l'installation et bien plus encore.

Nous offrons le meilleur entretien technique des bâtiments et des structures à Moscou. Vous pouvez commander des services professionnels pour n’importe quel projet sans trop de difficulté. Approche individuelle aidera chaque client à atteindre effet désiré, recevoir des garanties sur la qualité du travail effectué, etc. Les employés de l'entreprise sont prêts à desservir diverses installations, par exemple des locaux bancaires, centres commerciaux, bureaux, parc immobilier, complexes logistiques, entreprises manufacturières, entrepôts et bien plus encore.

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